租房,如何不是噩梦

2012 年 5 月 31 日09:22:41 发表评论

记者—任蕙兰

 

扭曲的租售比

 

挂上中介电话前,李阿姨又被贯彻了一次“房价合理回归”的总理讲话,她决定将一套靠近浦东世博园的两房出手。

 

自从场馆工作人员撤离,这片区域腾出不少空房,因为交通不便鲜有租客问津,李阿姨的房子空置了一年多,她给中介的指令从“只租不卖”变成“边租边卖”。她盘算过,这套房子市场价200万上下,世博期间租金在3500元,每年租金收益率只有2%,还要扣除物业费等支出,如果再下调租金,算上家电家具折损,大概只能是“收支平衡”了。

 

几次加息后银行存款利率最高达到5.5%,李阿姨想到空置的房子,就感觉像把10万元钞票扔进水里。在中介劝说下,她准备趁着3月1日颁布普通住宅新规利好,和上次几个看房者好好谈谈。

 

抱有同样想法的还有汉宇地产陆家嘴某家门店经理李旭,他在中介行当打拼了10多年,投资过几套地段不错的住宅。这几年租金收益率走低,加上每月还贷资金压力大,他也萌生了卖房减压的想法。“前几年租金回报率还在5%-6%,现在地段不错的住宅也只有2%-3%,很多房东都在边租边卖,如果有下家就带着租约卖。”

 

房价暴涨的历史让投资者原本很少真正关心租金回报率,因为最大的甜头来自买卖差价。中原地产研究中心总监宋会雍分析,“投资者在‘租转售’和‘售转租’之间来回跳跃,都是一种僵持和等待,一种对市场的观望,等着合适时机卖钱,所以买住宅出租一直是种投机。投资会考虑投资回报率,但投机不会。”

 

而当楼市升值前景不如以前明朗,租金回报率和银行利率之间的赛跑开始让房东们焦急不安。限购令持续一年多以来,住宅买卖市场的热度退去,租赁市场却没有因为“替代效应”价量上升。

 

“去年到现在租金没怎么涨过。”21世纪不动产新天地某门店经理李妍表示。新天地客群90%是在上海工作的外籍人士,一房或两房月租金达两三万,三房以上5万-9万,因为租房需求稳定,一套房子挂出去半个月到20天左右就能出租。

 

“业主多数也是境外人士,受到限购令影响,卖了房子就不能再买了,他们考虑在上海长期发展,普遍打算持有出租,惜售心态很强。”限购令出台,高端租房市场的供应量增大,为波澜不惊的租金水平提供了一种解释。

 

而在普通住宅市场,租金也只是在年后“例行公事”地小幅上涨。21世纪不动产西藏南路某门店经理张丹告诉记者,“今年2月份租金上涨了大概3%-5%左右,去年同期上涨大概10%。年后成交量也上升了一些,2月我们分行做了十几单租赁业务,这个月又回落到四五单。因为年后一般租约到期,很多人会换房子,所以行情会上去。”

 

张丹的门店附近大部分是老公房和2000年左右建造的次新房,由于靠近大同中学和大境中学,一半以上客户是两校学生和陪读家长,另外还有附近医院的医生。因为地铁线路方便,这里也很受白领青睐。“4000元到5000元的两房最好租。”

 

张丹的感受和统计数字很接近。据21世纪不动产对全市40个标杆楼盘的租赁价格监测显示,较2011年8月末,2012年2月末价格持平的占总数约为59.2%,其中大户型约为77.50%;价格有上涨的项目为26.7%,大部分涨幅在10%以内。

 

被“限购令”挤出的购房需求没有落在租赁市场,租金微不足道的上扬只是呼应了CPI。“从2009年到现在,陆家嘴板块租金涨了40%,每年涨幅基本上和物价上涨速度持平。”李旭说。

 

为什么住宅买卖市场和租赁市场之间几乎脱节?

 

宋会雍分析,限购令挤出的大部分是投机性需求,所以没有影响租赁市场表现。“租赁是一种实际的居住需求,不含有投资成分,所以租金是一种商品真实市场价值的反映。需求结构上的不同导致租售价格在市场上的表现完全不一样。买卖市场受到调控的影响,有高有低有起有落,租赁市场的涨幅和CPI基本是一致的。”

 

长久以来楼市疯涨令住宅的租售比越走越远。2007年1月,上海租售比(月租金与总房价之比)在1比300到350之间,现在达到1比600到850之间,而国际上通用的租售比值为 1比160?。“反映出房价涨了租金没怎么涨。但租金是反映一个产品真实价值的,这说明投资者炒房子导致房价上涨过快,脱离了价值趋势,房价最起码一半以上是泡沫。”宋会雍表示。

 

扭曲的租售比令住宅失去投资意义,成为完全的投机。房东待价而沽,房价快速上涨让房东的违约成本显得很低廉,这令租客生活在随时搬迁的不安定中,加速了他们的买房进程,而旺盛需求进一步促进房地产上涨,陷入了恶性循环。

 

为何人人要买房?

 

随着城市人口不断增加,每年有务工者和毕业生进入租房市场,也有存够钱买房子的租客离开这个市场,租房市场始终维持着动态的平衡。每个租房者的终点都是买房,他们尽可能缩短自己在租房市场停留的时间。为什么人们买房意愿如此强烈?

 

每次遭遇房东跳价或要收回房子时,江苏女孩叶琳(化名)就觉得自己像这个城市的过客。2009年毕业后,她进入上海一家传媒公司工作,至今已经换了五六个住处。

 

为了压低房租开支,叶琳经常与人合租,她租过500元/月的床位,也租过客厅里用木板隔出的1000元/月单间,对她而言,“有床、书桌、空调和网线”就可以住。

 

叶琳说,有时一套100多平方米的三居室会被隔成五六间,租给很多人,夏天使用空调频繁,经常发生跳闸,物业来检修时,大家会默契地按照房东交代,说是一个公司的同事,彼此认识,因为“租客成分太复杂会给房东惹麻烦”。

 

叶琳习惯了“家”里来来往往的陌生人,也习惯了忍受“二房东”的抽成。每个地方都有一个直接和房东打交道的租客,租下整个单元,再按间或按床位拆分转租给其他人,自己赚个租金差价。“有一次我替二房东把租金给房东,才知道他加了几百元。”

 

她见过的最牛“二房东”是个30多岁貌不惊人的妇女,没有固定职业,她一口气租下肇嘉浜路附近四个单元,再转租给其他人,从中收差价。“有一次我对房子不满意,她就带我去马路对面另一套房子,我后来才知道她租了好几套。”叶琳打听到,去年“二房东”靠这份收入在昆山买了一套100多万的房子。

 

为了规避中介高额的手续费,叶琳经常在网上找房子,租赁双方签一份手写合同,交租金时她会拿到一张手写的收据。叶琳展示的一张收据中,“兹定于”被写成“滋定于”,她知道这些错别字连篇的协议并没有多少保障。“有一次我签了协议付了1500元押金给房东,搬进去才发现约定的电视机等家电都被房东搬走了,理论了半天,房东只退了一半押金给我。”

 

租房遭遇的种种乱象叶琳都已习以为常,不过她最大的噩梦就是房东跳价,年底房东经常会提出在原来租金基础上浮100-200元,对于她而言又是一次搬家的信号。

 

叶琳并不喜欢这样颠沛流离的生活。“以前逛宜家时会买一些简易衣柜或书桌,因为搬家太频繁扔了不少东西,现在不怎么敢去逛宜家,也不敢买很贵的衣服。”叶琳也希望有一套自己的房子,如果“沉没”的租金是用来还房贷,多年后至少拥有一个属于自己的小窝,但日渐上涨的房价让她只能苦笑着算算下一个交租日。

 

“安全感”很重要,但买房更强烈的原因,是被看成在城市自立的标志。

 

王洛(化名)大学毕业就在上海一家房地产企业工作,从和同学合租到单租,从住在楼梯吱呀乱颤的老房子到酒店式公寓,从租房到买房,她一步步在城市站稳脚跟。

 

王洛最早租住在黄河路附近某条里弄的三层楼老房子,她的房间在走廊最尽头,每当她提着大包小包购物袋回家,只能侧着身子踱进房间,因为走廊三分之二空间堆满了各家的杂物。王洛很疑惑,家里清清爽爽,善于螺蛳壳里做道场的上海人家,怎么喜欢在门口堆这么多垃圾。另一个让她难以理解的现象是,邻居永远只扫家门前那块走廊。

 

“蜗居”的那段日子,王洛每天早上在弄堂里买煎饼或包子,在里弄人家的烟熏火燎中去上班,走出弄堂拐个弯,高档楼宇堆砌出摩登城市的繁华。为了在这个城市中真正立足,她立下30岁之前买房的人生目标。

 

2003年楼市飞涨,王洛跟几个同事凑钱付首付,买了一套期房,不到3个月转合同出手,赚了一倍。她用这笔钱加上东拼西借凑足首付,买了一套50多平方米单价8000元小户型,并在30岁以前还清了贷款。“有一套独立的房子才有在城市安家的底气,才有提高生活品质的基础,女人有自己的房子在结婚时也不会被说闲话占男方便宜。”

 

如何鼓励租房?

 

买房在很多国家并非人生的第一目标,法国住宅持有率为55%,澳大利亚为56%,德国只有42%,美国经济危机以后这个数字不超过70%。金融危机后白宫出台的住房融资计划中更强调租房的作用。

 

各国都有稳定租房市场的措施,比如美国法律规定业主不能以租客的种族、性别、年龄、国籍、婚姻状况、宗教信仰、身体残疾等因素而拒绝租房,但是可以要求收入,信用记录,犯罪背景调查。合同期满之后,如果业主需要租客迁出,至少要提前一个月书面通知。租客在小孩入学、社区服务和社会福利方面,享有同房主同样的权利。

 

国内各地也在推行类似的租房条例,比如房屋租赁期限内未经承租人同意,出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金;出租房屋人均居住面积不得低于规定标准,不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等作为卧室出租供人员居住。但监管上的难度使其对改善租房环境的效果甚微。

 

鼓励租房一个根本手段是抑制投机买房的需求。在税收方面,对房地产消费和投资影响最明显的是房地产税。美国50个州都已开征房地产税,州政府相关部门每年都会定期对房地产价值进行评估,所以住房价格上涨就意味着个人必须缴纳的税款增加。针对房屋购买和出售时的差价,美国一些州政府还专门征收房地产增值税。

 

法国政府除了通过各种福利政策鼓励租房,也对房产所有者征收重税。购房者除向政府缴纳高额的地皮税外,还需缴纳住房税和空房税等多种税费。另外,法国政府还征收很高的遗产税,这让作为遗产重要组成部分的房产价值缩水。

 

对低收入家庭提供租房补贴也是各国住房政策的重要内容。美国从80年代开始,如果业主的一部分公寓是租给低收入家庭,则对其部分盈利给予免税优惠。对低收入家庭,以“住房券”的形式给予货币补贴,住房券不能用于租房之外的其他用途,不能交易、转换或赠予。

 

德国政府大力推行“社会住房”,包括供出租的公寓楼和合作社住宅。政府通过不同的补贴方式,使这类住房以低于成本的租金供应给低收入阶层。依照日本《公营住宅法》,中央政府要为地方政府兴建用于出租的住房提供财政补贴。其中,新建住房的费用由国家补贴一半,而翻修住房的费用由国家补贴三分之一。

 

香港也推行廉租房,目前200万套住宅中有80万套是保障性住房,包括居屋和廉租房,覆盖了很多香港中产阶层的住房需求。

 

宋会雍认为,政府不应直接干预租金市场价格,比如限制租金涨价,但可以把需求分流到公租房,从而维持市场价格稳定。

 

“政府要算好有多少租赁需求量和需求结构。上海有多少房子出租?要保障多少人住房?过度密集住房者有多少?这些问题没有一个权威统计。把低收入者、过度密集住房者分流到公租房,但现在公租房价格过高或设计不合理就会出现申请者寥寥的情况。”

 

在国内,租房市场需求过渡到买卖市场的最大动力仍是户籍制度。比如教育需求成为当前买房的理由,在大中城市教育资源紧张的情况下,没有当地户口就无法享受均等的教育资源,必须花钱读高价私立学校,或者交所谓的“借读费”、“择校费”等。

 

当然,户籍是更大的一个话题了。

(本文来源:新民周刊)

租房,如何不是噩梦

link

  • 小编的微信
  • 这是我的微信扫一扫
  • weinxin
  • 我们的微信公众号
  • 我们的微信公众号扫一扫
  • weinxin
  • A+
所属分类:装B
avatar

发表评论

:?: :razz: :sad: :evil: :!: :smile: :oops: :grin: :eek: :shock: :???: :cool: :lol: :mad: :twisted: :roll: :wink: :idea: :arrow: :neutral: :cry: :mrgreen: