2014,房价到底会不会跌?

2014 年 2 月 27 日03:40:34 发表评论

提问:

我所在的城市,楼盘的入住率非常之低,这难道不能说明供大于求吗?供大于求而价格坚挺,难道经济学规律无效?

回复;

要问房价跌否,问别人没用,问说了算的那个人才有用。你问房价跌不跌,房地产商肯定说,不跌。买了房的人也说不跌。没房的说必跌。他们说了都没有用,你猜谁说了算?
这也是中国和日本不同之处,根本没有可比性。
在大朝,房价是用来做什么的首先你要搞清楚。中国这一代人还很年轻,如何让他们为国家贡献青春呢?(想象,如果你有一头驴,如何它很懒不拉磨怎么办)
最好的方法必须满足以下条件:第一让他们争先恐后,第二自愿操劳夜以继日,第三,等他积攒了半辈子劳动成果之后,你用一张纸,轻易就能把它换走。
这张纸叫房产证,国家把你脑袋一拍,轻易就用几块砖头,骗走了你毕生的积蓄。等你完成了为社会'主'义奉献青春的最终使命你就可以该去哪去哪了。
值得一提的是,对付这一代人,智囊团想到的是房产证这个方法。对于上一代,是上山下乡。再上一代,是为革命抛头颅洒热血?请逐一对应上面的三个条件,看是否符合要求。
这个智囊团很聪明,中国的城二代少,农二代多,用"当城里人"这个胡萝卜,可以把成千上万的农二代的毕生心血用那张纸换走,最多再给他几块砖头。国家能不富?
问题的关键在于:一个国家是要一直存在的,就必须一代一代人接力奉献,一代都不能少,而国人总想自己这一代人苦苦就算了,下一代就不用当拉磨驴了,可能吗?你不为社会'主义拉磨,谁来拉?睡醒了吗?
于是,如果说按照现行房地产市场下去,下一代人可以吃喝不愁,出租房子度日,也就是即将不再苦逼地奉献青春,这自然不行。怎么办?
答案:摊薄房产红利。
不用喷,每个国家都是这么做的,不论资社。先许诺给你一个回报,看上去绝对合算的,然后你为之奉献一辈子后,发现到手时收益被摊薄。比如日本是养老金庞氏骗局,逐一对应上述特征。如果日本对养老金不违约,现在就是一个欧债危机的希腊,不把曾经辛劳现在领金的负担甩掉,就是大家一起玩完,最终还得违约。逻辑就是这个规则,如果国家不剥靴你,那么谁来养活国家,国家玩完了你就成希腊了。
那么国家如何摊薄你的房产红利,从而使房二代继续拉磨呢?首先就不能让房价持续涨,其次要摊薄房子代表的一切利得,比如将学区房的那个学校搬走,或者另开分校弃壳而跑。
国家会在什么时候选择房价下跌,肯定不是现在。但是它跌之前一定不许你出手这你放心,比如20%交易税如何?
留坑充电去。

电满续写。
那么房价拐点具体在哪里呢?
如趋势持续,房价能绑架的劳动力都已绑架,并透支未来劳动成果(房贷),那么剩下的资源就还有两类,一类怎么努力也买不起房的,一类是房二代。
对于第一类,其议价能力其实远高于房奴,国家有意争取,唯有降价(如限价房,实质是打破供需平衡,会打压房价)并将房产红利从议价能力低的已绑架房奴手中转移向此群体,如医疗教育。
对于第二类房二代,其实是政策重点。如果房价持续上涨,而允许买卖,则房二代坐收房租就等同于退出了劳动力市场。如果卖房,就相当于用那张纸,把国家从他们上一代手中换走的劳动果实又给换回来了。这是国家决不可能允许的。大面积劳动力退出市场,国家会分秒破产。
为此,一旦房价可剥靴的人群小于因房价而受益的人群时(房二代多于无房且买得起房的农二代),国家不得不痛下决心,发出政策制造拐点,防止破产。
外部数据信号,是房产景气催生的经济增速放缓,地方财政中土地收入占比下降等。
说到日本的养老金庞氏骗局,其实楼市本身完全是庞氏骗局,价格和价值背离之后,完全是靠后面买房人用比前辈高若干倍的价格不断砸钱,托起市场,而价格推高之后,一旦购买力都释放完了,只剩下买不起的那些人群了,没有继续砸钱的了,庞氏骗局就崩盘了。这时如果百姓争相抛售,智囊团会怎样呢?第一只许跌不许抛,比如交易税。第二降价,求着原本买不起的那些人来入市托底。第三,求是求不来的,还得靠老本行,忽悠。谓之,软着陆。实质,拉人托底,金蝉脱壳。
举个不切题的例子,80年代前,买辆自行车会很风光,那时节衣缩食买了的人都希望世界永远停留在那一刻,把车日租给别人家,很快就把买车钱赚回了。而卖车的车行也说,有车一族好娶媳妇,买了合算。后来,自行车价从等于三月工资,跌到一月,跌到...等你想卖的时候,发现只有废品回收站肯收了。
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有人问手上刚好有个首付现在怎么办?
眼下的情况和前辈们有所不同,善用你后入市的优势。
众所周知船大难掉头,地方从土地财政中抽身尚有时日,会托底房价一段时间。尽管这个代价是相当大的。
由于内在价值,市场一经震荡,最先出局的是三四线,最为坚挺是北上广,这是长期不会变的。
--然而注意这一点,北上广的内城区拆迁代价很大,市中心新建住宅的可能性渐小,如果你在市区买房,很大可能是二手房。市区二手房的收入并没有流入土地财政,这意味着:在住宅市场上,二手房主已经和地方土地财政的利益背道而驰了,政府只有开发一系列低于成交价的限价房,来与二手房主竞争既得利益,这部分收入才实质归于地方。而你猜一切围绕着房产红利的政策制定权在谁的手中,户籍、交通线、学校医院这些资源,未来会朝向政府主导的限价房倾斜,还是会朝二手房主团体倾斜?然而,真正的房产红利红包是不会现在放出的,而是在房产市场景气指数不断下行,民众购买意愿很低时,就会放出户籍等利好的重磅炸弹。相当于卖不出去时,才能想到买一送一。(参考美国金融危机后房产的国籍红包与危机前对比)房产红利是此消彼长的,当政策利好一个人群时,就会挤压到另一个人群。而被房贷绑架的人群是最没有议价权的。
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前面回答的确没有覆盖手上有首付但不是刚需这种情况。
如果买房投资的话,涉及时间跨度比较长,要看懂政策/府在市场中扮演的长期角色:这一点各国各有不同,我国路线是垄断生活必需品市场(如房子的基础:土地),从居民手中集中资源后(如拆迁)再高价卖还给居民。由于对必需品缺少议价权和弹性,市场价可以抬得很高,直至价格逼近劳动力终身劳动成果。由此,在政策风格不变的前提下,当政府开始回收某种资源时投资者就要先知先觉,如03年起的房产牛市,是在密集的拆迁和改造计划中异常高的财政支出比例上露出雏形的。当必需品与劳动所得完成了交换使命,大部分又回到了居民手中时(人手一房),利益不再,政策无需继续支持,牛市就完美落幕。要把握好这个投资节奏。
有三点,一是政府往往不会选择国际联动的资源如黄金石油粮食等,因为无实力垄断,绝不敢贸然注资抬牛市。二是在政府抬一种必需品时,必然会有意识打压其他必需品价格,这个道理想一下。如房产牛市时粮食不会给空间,一定要躲避炒作雷区。三是牛市结束时,该投资品是否被允许抛出,比如未来政策出于自身利益考虑,会不会收取较大比例交易税。不许卖出,意味着后入市个体将为前期所有的涨幅买单,这是比较不愉快的。
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更新一下关于日本的问题。东京与北上广房价做对比,是很危险的误区,尤其当涉及投资。东京房价的基础建立在一个有鲜明政策特色的高昂交通税费之上(具体到分类话题"日本交通"找),剔除这一因素后看到的真实城郊房价差会让人感叹。不论日本政府出于节能环保抑或其他动机,这一政策的最终结果是在公共交通领域给政府自己出了一道大难题,结合北上广目前公共交通水平而言,我政府对这道题是深恶痛疾的。而公共交通多靠政府补贴,占不到什么实际便宜,这等损己利人的蠢事我朝政府绝不会做。
相反的,开发新区、卫星城,延伸交通线进行覆盖,以较低的拿地成本得到巨大卖房收益并实实在在落进地方财政手里,与炒高城区房价白便宜二手房东,以及市区拆迁复杂的利益纠葛相比,前者才是地方的真实利益所在。摊大饼,摊薄的是市区的利益,但对于政府,对繁华区进行迁移和更新换代,有好处没坏处。

来源:http://www.zhihu.com/question/22421187

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